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Dívida de condomínio. Podem me impedir de usar as áreas comuns?

 

Principalmente nas grandes cidades, a moradia em condomínios é cada vez mais comum e traz grandes vantagens para os moradores.


Além de pagarem suas despesas individuais (água, luz, gás, aluguel), os moradores também dividem as despesas de manutenção da área comum, tais como, água, luz, funcionários, prestadores de serviços, reformas, compra de equipamentos, e outras.


Desta forma, todos os moradores são responsáveis pelo funcionamento e pelos gastos para deixar o condomínio em perfeito funcionamento.


Hoje em dia, temos cada vez mais funcionalidades presentes nas áreas comuns, como piscina, academia, salão de festas, padaria, restaurante, cinema, salão de jogos, e muitas outras.


Ocorre que, como dito, para que tudo isso seja instalado e funcione é preciso que todos os moradores dividam as despesas, pois, de acordo com o próprio Código Civil, se trata de propriedade comum dos condôminos, e também agregam valor ao imóvel de cada um.


Inclusive, é um dever legal de todos os moradores a contribuição para as despesas do condomínio, de modo que seja suficiente e proporcional para sua manutenção.


O grande problema ocorre quando alguns moradores não cumprem esse dever que está previsto em lei, o que acaba dificultar a administração dos gastos para manter as áreas comuns e demais instalações, comprometendo o uso pelos demais moradores, bem como os recursos financeiros de reserva.


Diante disso, a lei prevê diversas penalidades ao condômino que está em débito, como juros e multa pelo atraso, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, além de eventuais perdas e danos que forem apuradas.


Para tanto, o condomínio, através da sua administração (síndico, conselheiros e outros), deve utilizar os meios legais para realização da cobrança das mensalidades em atraso, observando o que está previsto na convenção e também o que prevê a lei, uma vez que a utilização de medidas abusivas pode ser considerada ilegal e transformar a dívida em indenização ao morador devedor.


Neste sentido, os meios legais mais utilizados pela administração são a cobrança extrajudicial, o protesto e a execução forçada pela via judicial.


Ocorre que muitos síndicos, muitas vezes sem o devido assessoramento jurídico, acabam por cometer ilegalidades absurdas para cobrar os condôminos que estão em dívida, forçando-os, de modo indireto e vexatório, a realizarem o pagamento.


São diversos exemplos: colocar o nome dos devedores nos elevadores, impedir os proprietários devedores de alugarem seus apartamentos, impedir os moradores com dívidas condominiais de utilizarem as áreas comuns, e outros.


Tivemos, há algum tempo, um caso em nosso escritório sobre esse assunto, onde a proprietária devia cerca de 15 mil reais de condomínio e estava sendo impedida de alugar seu apartamento, sendo que, em uma das tentativas, o inquilino, com a mudança na porta do prédio, foi impedido de subir, o que gerou enorme constrangimento, além da limitação do uso da sua propriedade.


Em razão disso, ela foi indenizada em 10 mil reais à título de danos morais, o que resultou em uma compensação, e seu débito baixou para 5 mil reais.
Ou seja, neste caso pudemos perceber que o condomínio tinha uma dívida legítima para cobrar, mas a forma como foi feita a cobrança foi ilegítima e ilegal, de modo que foi condenado.


Uma prática muito comum pela administração é impedir o uso das áreas comuns pelos devedores do condomínio, o que é considerado ilegal pelo STJ.
Isto porque, conforme decisão recente adotada por unanimidade pela Quarta Turma do Tribunal, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão da dívida das taxas condominiais.


Esta questão é bastante polêmica e traz algumas reflexões sobre o tema, uma vez que pode ser considerada justo o impedimento de uso se a pessoa não está pagando as cotas, tendo em vista que as despesas pagas pelos moradores são, justamente, para manter o condomínio em funcionamento.


Ocorre que, de forma técnica, o STJ pontuou que o Código Civil, ao dispor sobre direito dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.


E, assim, como é sabido, sobretudo pelos intérpretes e estudiosos do direito, é uma questão de hermenêutica jurídica: as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando deduções ampliativas.


O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que a falta de pagamento das cotas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.


Ou seja, o proprietário de imóvel que não paga os débitos de condomínio pode ver o seu imóvel ser leiloado para pagamento da dívida, e não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois esta uma exceção expressa prevista na lei.

 

Conclusão

 

Como podemos perceber, a dívida de condomínio não deve ser motivo para impedir o morador de utilizar as áreas comuns. Ou seja, mesmo com a dívida, o condômino pode utilizá-las.


Ademais, o condomínio, em hipótese alguma, poderá colocar o nome dos devedores exposto ao público (como em elevadores, hall, áreas de fluxo de pessoas), pois poderá ser considerada cobrança vexatória e ensejar o direito à indenização por danos morais.


Da mesma forma, o condomínio também não pode impedir que o proprietário, mesmo com dívida de taxas condominiais, utilize o seu apartamento ou alugue-o para terceiros, pois já vimos que isso pode gerar indenização por danos morais também.


O que poderá o condomínio fazer, nestes casos, é a cobrança pelas vias legais, como a notificação, o protesto e a execução forçada pela via judicial, podendo, inclusive, pedir a penhora do próprio imóvel para pagamento da dívida. Neste ponto, o devedor, como bem colocado pelo STJ, não poderá alegar que se trata de “bem de família”, pois, mesmo assim, o imóvel será penhorado.