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Atraso na entrega ou defeitos no imóvel. O que fazer?

 

Embora o mercado imobiliário não esteja em alta como há alguns anos atrás, ainda hoje muitos empreendimentos e incorporações são lançados, com a promessa de realização do sonho da casa própria para muitos brasileiros.

 

E não se pode negar que a maioria das construções cumprem esse papel: realizam as obras conforme o pactuado, no tempo esperado, entregando ao consumidor a materialização da sua conquista, um teto para chamar de seu.

 

O problema ocorre quando há atrasos intoleráveis ou defeitos de construção, que podem ser os mais variados (rachaduras, infiltrações, defeitos estruturais ou de nivelamento, metragem inferior, acabamento, utilização de material diferente do prometido, entre outros), pois a partir de então o que era pra ser o paraíso se transforma em um verdadeiro inferno!

 

Isto sem contar cobranças (muitas vezes abusivas) que são realizadas pelas construtoras, conforme será demonstrado.


Assim, qual atitude devo tomar em caso de atraso da entrega do imóvel?

 

Primeiramente, é importante esclarecer que a construção de empreendimentos imobiliários é um processo longo e que pode sofrer interferências imprevisíveis.

 

Isto porque, existem no mercado diversos fatores que podem determinar o atraso de determinada obra, tais como, chuva, intempéries, escassez de insumos, greves, falta de mão-de-obra, crise no setor, entre outros.

 

Desta forma, a Terceira Turma do STJ decidiu sobre a validade da chamada “cláusula de tolerância”, na qual a construtora pode prever a possibilidade de prorrogação do prazo inicial para entrega em até 180 dias.

 

Portanto, não é abusiva a previsão expressa da referida cláusula no contrato de promessa de compra e venda, no entanto, o prazo máximo não pode superar 180 dias.


Digamos que o prazo para entrega foi expirado, inclusive o prazo de 180 dias, o que fazer?

 

Neste caso, o consumidor terá direito à rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos atualizados e corrigidos com juros e multa, além dos lucros cessantes, em razão da não utilização do imóvel.

 

Importante destacar que o valor dos lucros cessantes vai ser correspondente ao valor do aluguel que o promitente comprador conseguiria com o imóvel.


O Apartamento foi entregue dentro do prazo. Porém, está apresentando defeitos, quais meus direitos?

 

Neste caso, o Código de Defesa do Consumidor garante ao comprador 3 alternativas, à sua escolha:

 

Devolução imediata e integral da quantia paga, atualizada e corrigida, acrescida de multa de 2% e juros de mora de 1%;


Reexecução dos serviços para reparação;


Abatimento proporcional no preço.

 

A tomada de decisão deve levar em consideração qual tipo de defeito apresentado, para que seja solucionado o problema da melhor forma.

 

É importante destacar que deverá ser descontado, à título de aluguel, o tempo em que o consumidor permanecer no imóvel até a efetiva devolução.

 

Assim, sabendo meus direitos, diante da ocorrência do atraso ou defeito no imóvel, como devo agir?

 

Quando o consumidor/comprador se vê nesta situação, é muito importante que saiba como agir, com a finalidade de minimizar os prejuízos e o tempo gasto para resolução do problema.

 

Primeiramente, é importante consultar um advogado de sua confiança, pois ele poderá encontrar o meio mais adequado para compensar o seu prejuízo.

 

Definida a forma de ressarcimento pretendida pelo consumidor, se faz necessário notificar a construtora/incorporadora (ambas têm responsabilidade sobre a obra) para que façam os reparos, ou abatam os valores, ou ainda, que devolva os valores investidos com os acréscimos legais.

 

Esta notificação é importante para formalizar a intenção do consumidor perante a empresa, bem como para obstar o prazo previsto na legislação para reclamação dos defeitos apresentados. Ademais, é uma possibilidade muito mais rápida de resolução do conflito.

 

Caso a construtora/incorporadora não responda, se negue a cumprir, ou não o faça dentro do prazo estipulado, a única alternativa eficaz será o ajuizamento de ação para ressarcimento dos danos.

 

É claro que, caso o consumidor queira, é possível ajuizar a demanda judicial sem precisar da notificação, pois, em muitos casos, o comprador já está farto das promessas e omissões da empresa, e sabe que não será resolvido sem a interferência do Poder Judiciário.

 

Posso pedir a devolução pelos valores pagos a título de corretagem e serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)??

 

Outro ponto importante sobre o tema, é a transferência para o consumidor da obrigação de pagar a taxa de corretagem, bem como o serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI).

 

Corretagem

 

Sobre a taxa de corretagem, que nada mais é do que o percentual devido ao corretor de imóveis que atua na transação imobiliária, o STJ entende não ser abusiva a cláusula que impõe essa obrigação para o consumidor, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (vide REsp n. 1.599.511/SP).

 

Ou seja, a construtora/incorporadora pode incluir no contrato o dever do consumidor de pagar as despesas de corretagem, como, de fato, já ocorre.

 

Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI)

 

A SATI consiste no oferecimento de esclarecimentos técnicos e jurídicos no que se refere as cláusulas do contrato e das condições do negócio. Na venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos ligados à incorporadora constitui a continuação da prestação de um serviço intrínseco à celebração do próprio contrato, inclusive no que se relaciona ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem.

 

Portanto, a cobrança da taxa SATI é considerada abusiva, dando direito ao consumidor de pleitear a sua devolução!

 

Conclusão

 

Portanto, diante das informações trazidas, fique ligado e não deixe de exercer seus direitos, afinal, como dizia aquele famoso brocardo jurídico, o direito não socorre aos que dormem!

 

Fique atento aos prazos, cobranças e detalhes da edificação do imóvel que está comprando, a fim de evitar transtornos futuros.

 

E, caso esteja em alguma das situações elencadas no decorrer deste artigo, procure tomar as providências recomendadas, economizando tempo e dinheiro.